Инвестиции в недвижимость 2019

Инвестиции в недвижимость 2019 года — Бизнес идеи 2019

Распространенное мнение о том, что инвестирование в недвижимость является простым и понятным интуитивно, не вполне соответствует истине. Даже популярные среди начинающих инвесторов операции аренды и перепродажи жилья сопровождаются огромным количеством нюансов, изучение которых на практике может обернуться значительными потерями.

Чтобы использовать все возможности этого инструмента, следует рассмотреть известные плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, изучить распространенные методики работы, а также ознакомиться с основными способами получения дохода. Такой анализ можно использовать как основу для выбора направления, повышения эффективности инвестиционной деятельности и минимизации рисков, сопутствующих операциям с капиталом внушительных размеров.

Тем не менее, инвестиции в жилую недвижимость считаются одними из самых надежных в долгосрочной перспективе.

Вследствие высоких финансовых требований немного сложнее работать с коммерческой недвижимостью, но и здесь с определенным опытом можно успешно находить достойные внимания объекты.

Инвестиции в недвижимость: достоинства и недостатки

Невозможно представить себе профессиональное инвестирование без предварительного изучения всех характеристик избранного инструмента.

Выгодные инвестиции в недвижимость требуют особенно внимательного отношения и тщательного планирования, поскольку инвесторы обычно оперируют вкладами в несколько миллионов рублей, что значительно увеличивает цену и негативные последствия ошибок и недочетов.

Существует множество видов таких вложений. Отличия между ними — в размерах капиталов, сроках и предполагаемой доходности, но некоторые общие черты все же можно выявить.

К достоинствам инвестиций в недвижимость следует отнести:

• Большой выбор объектов и направлений в зависимости от возможностей инвестора (жилая, коммерческая, иностранная недвижимость);
• Частичная или полная защита вложений от обесценивания в результате инфляции (цены на объекты даже в периоды кризисов остаются достаточно высокими);
• Получение гарантированного пассивного дохода установленной величины при сдаче недвижимости в аренду;
• Тенденции роста цен на недвижимость в перспективе;
• Возможность получить налоговые льготы при первой покупке жилой недвижимости;
• Возможность сэкономить на покупке в кредит при снижении покупательной способности валюты займа.

Разумеется, подобный способ получения доходов не лишен и недостатков, в числе которых:

• Относительно низкая ликвидность (недвижимость нельзя быстро продать без существенного снижения цены);
• Потери времени и денег при продаже или покупке недвижимости — инвестиции сопровождаются бюрократическими операциями и уплатой пошлин;
• Зависимость стоимости объектов от экономической обстановки в стране и конкретном регионе;
• Высокие требования к инвестиционному капиталу (средняя стоимость сделки составляет миллионы рублей);
• Владение недвижимостью сопряжено с дополнительными расходами (оплата коммунальных услуг, периодический ремонт);
• Невозможность предсказать рыночную стоимость объекта в будущем, особенно при покупке в расчете на рост цены вследствие ожидаемого развития инфраструктуры;
• Необходимость уплаты подоходного налога при продаже недвижимости ранее, чем через пять лет после ее покупки.

Кроме того, на стоимость объекта могут повлиять непредвиденные обстоятельства — строительство поблизости вредных предприятий или крупных транспортных узлов, банкротство градообразующих экономических субъектов, застройщиков или даже изменение климата. Разумеется, предусмотреть все факторы невозможно, но в предшествующий инвестициям в недвижимость в 2019 году анализ следует обязательно включить изучение не только самого объекта, но и всех перечисленных тенденций.

Как начать инвестировать?

Независимо от выбранного способа получения дохода в сфере недвижимости, инвестиции должны быть последовательными и поэтапными. Кроме минимизации рисков, такой метод в некоторых случаях позволяет получать дополнительную прибыль.

Определение финансовых возможностей

Любые инвестиции в недвижимость и строительство предваряет оценка размеров собственных активов. Исходя из этого, можно определить доступные направления и типы объектов.

При ограниченных возможностях предварительно следует изучить, как инвестировать в недвижимость при малом капитале: начать работу с земельными участками или с жильем на ранних этапах строительства.

Кроме того, можно использовать коллективные вложения в жилищные кооперативы и паевые фонды, а также привлекать соинвесторов для менее крупных объектов — найти их можно даже в интернете по объявлениям «Инвестирую в строительство недвижимости на условиях долевого участия».

Изучение рынка

От качества предварительного анализа и верного выбора сегмента зависят размеры будущей прибыли. Следует изучить тенденции движения цен, оценить потенциал развития выбранной области и определить, стоит ли инвестировать в недвижимость в данный момент времени: не исключено, что стоимость объектов искусственно завышена риэлторами и застройщиками.

Выбор объекта

После выбора предпочтительного направления нужно разобраться, в какую недвижимость лучше инвестировать.

Для этого изучается не только сам объект, но и район, в котором он находится — оценивается транспортная доступность, экологическая обстановка, наличие и перспективы роста инфраструктуры.

Кроме того, следует определить способ получения дохода — некоторые объекты лучше перепродать, тогда как другие обладают значительным потенциалом для сдачи в аренду.

Получение прибыли

Особенности инвестиций в недвижимость предполагают два возможных способа получения дохода — аренду или перепродажу. Это определяет срок возврата вложений:

1. Реализация той же квартиры в новостройке возможна в момент завершения строительства дома или жилого комплекса (через 2–3 года после его начала);
2. Аренда в зависимости от назначения помещения окупается через 8–20 лет (однако, объект остается в собственности инвестора и также может быть продан впоследствии).

На этапе получения прибыли также можно увеличить стоимость объекта и доходность инвестиций в недвижимость 2019 года следующим путем:

• Перепланировать объект, улучшить его функциональное предназначение, разделить объект аренды на два и более (например, превратить двухкомнатную квартиру или студию в две однокомнатных). В некоторых случаях цена недвижимости увеличивается на 15–25%, а при аренде можно ожидать получения прибыли в полтора раза большей;
• Пристроить или присоединить дополнительные площади. Легче всего это сделать в частных домах путем добавления балкона или веранды, но и в обычных квартирах иногда объединяют лоджию с комнатой;
• Сделать ремонт. Использование качественных материалов позволяет повысить цену еще на 15–20%, а если делать ремонт самостоятельно — можно сэкономить еще и на найме строительной бригады;
• Изменить целевое назначение. Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой и обратно иногда в разы повышает стоимость объекта — к примеру, квартиры на первых этажах, которые превращают в магазины с высокой арендной платой, или переделка бывшего производственного помещения в апартаменты и лофты.

В какую недвижимость инвестировать?

При выборе региона для работы, желательно отдавать предпочтение мегаполисам, так как инвестировать в недвижимость в 2019 году в крупных городах намного выгоднее: это обусловлено высокой ликвидностью объектов и постоянным спросом. Впрочем, при определенном подходе можно найти достойные внимания помещения и в небольших населенных пунктах — производственные площади, земельные участки под строительство. В целом инвестировать в недвижимость в России можно в:

• Объекты для временного или постоянного проживания людей (квартиры, дома, коттеджи, апартаменты);
• Объекты коммерческого предназначения (землю под производство, помещения для магазинов и офисов, промышленные здания, торгово-развлекательные центры).

Жилая недвижимость

Вложения в жилую недвижимость — лучшие инвестиции для тех, кто только начинает работу.

При этом можно проводить как операции на первичном рынке (покупать, продавать и сдавать в аренду объекты в новостройках), так и заниматься вторичным жильем.

Преимущество второго варианта в том, что покупку можно совершить с помощью ипотеки, после чего немедленно сдать объект в аренду и компенсировать связанные с регулярными платежами расходы.

Чтобы определить, стоит ли инвестировать в недвижимость, следует обратить внимание на следующие факторы:

• Местонахождение (в престижном, спальном и экологически чистом районе);
• Планировку (количество и расположение комнат, размеры подсобных помещений);
• Состояние (наличие ремонта и общий износ инженерных сетей);
• Инфраструктуру (удаленность от детских садов, школ, магазинов и поликлиник, наличие подъездов и парковок, доступность общественного транспорта).

Коммерческая недвижимость

Перед тем, как инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно обратить внимание на расположение объекта и его привлекательность для определенных типов бизнеса:

• Учесть наличие коммуникаций, складских и подсобных помещений, возможность подъезда большегрузного транспорта (для производственных помещений);
• Оценить близость к местам скопления людей, наличие транспортных развязок и узлов, удаленность от центральных улиц (для торговых помещений и заведений общепита);
• Оценить близость к центрам деловой активности, наличие парковок (для офисных помещений).

Инвестиции в коммерческую недвижимость невозможны без привлечения достаточно большого капитала в 7–10 миллионов рублей, однако высокая арендная плата в этом случае позволяет окупить вложения значительно быстрее — уже через 6–8 лет.

Земельные участки

В зависимости от целевого назначения, инвестиции в землю можно разделить на краткосрочные (участки под строительство) и долгосрочные (сельскохозяйственные угодья и промышленные зоны). При этом для покупки земельного участка необходимые размеры капитала могут быть в несколько раз меньше, чем при работе с готовыми объектами строительства.

Инвестирование в участки характеризуется целым рядом преимуществ:

• Отсутствуют коммунальные платежи;
• Налоговые платежи намного ниже;
• Участок не требует обслуживания или ремонта;
• Упрощена процедура покупки и оформления документов;
• Не требуется посредничество риэлторов.

Следует отметить, что находящиеся в зоне стратегических интересов государства участки могут быть изъяты у собственников в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса — этот риск обязательно нужно учитывать при выборе объекта для инвестирования.

Загородная недвижимость

Жители мегаполисов часто стремятся приобрести загородное жилье для отдыха или постоянного проживания, поскольку осознают вред, наносимый здоровью постоянным шумом, выхлопными газами и смогом больших городов. Популярностью пользуются как особняки, так и дачные участки, коттеджи, дома в пригороде. Инвестировать в загородную недвижимость можно посредством:

• Приобретения недостроенных объектов;
• Покупки готовых домов и коттеджей;
• Покупки земельных участков для будущего строительства.

Стоимость объектов повышается по мере развития инфраструктуры, коммуникаций, газификации домов и подключения их к инженерным системам — потому эффективное инвестирование предполагает изучение планов развития пригородов и небольших населенных пунктов.

Недвижимость на стадии строительства

Несмотря на риск заморозки строительства или банкротства застройщика, инвестиции в строительство жилой недвижимости на ранних его этапах характеризуются высокой доходностью. Стоимость объекта непрерывно растет в процессе возведения здания и сдачи его в эксплуатацию, включающего:

• Закладку фундамента;
• Строительство первых этажей;
• Завершение монтажных работ;
• Завершение отделочных работ;
• Вручение ключей первым жильцам;
• Строительство сопутствующей инфраструктуры, благоустройство территорий.

На каждом из этих этапов, цена квартиры возрастает на 8–10% и в результате для самых перспективных проектов может вдвое превысить первоначальную.

Видео по теме Видео по теме

Вклады в фонды недвижимости

Коллективными инвестициями в недвижимость занимаются паевые фонды, позволяющие аккумулировать средства вкладчиков. При этом недвижимость не оформляется в качестве собственности инвестора, а управлением капиталами занимаются профессиональные инвесторы, что позволяет рядовому вкладчику экономить время, силы и деньги на уплате налогов.

Дополнительные преимущества инвестиционных фондов — возможность купить пай по приемлемой цене (не более 300 тысяч рублей) и получение доступа к инвестициям практически в любые объекты: торговые центры, многоэтажные жилые дома, отели, офисные здания. Для инвестора с небольшим капиталом просто не существует другой возможности вложить средства в подобную недвижимость.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Работа с иностранными объектами не рекомендуется новичкам, поскольку предполагает знание рынка недвижимости другого государства, знакомство с тонкостями местного законодательства и понимание структуры спроса.

Наибольшей популярностью пользуются курортные города и зоны отдыха, где частному инвестору доступны:

• Виллы и коттеджи;
• Мини-отели;
• Квартиры;
• Коллективные инвестиции в более крупные объекты.

Стоимость подобной недвижимости зачастую сравнима с ценой однокомнатной квартиры в пределах МКАД, а повышенный интерес со стороны отдыхающих граждан позволяет устанавливать более высокую арендную плату и сдавать квартиры не только помесячно, но и посуточно, и даже почасово. Единственный недостаток таких объектов — явно выраженная сезонность, чего лишены квартиры и хостелы в крупных европейских городах, позволяющие получать постоянный доход от проживания туристов и путешественников.

Заключение

Инвестированию в недвижимость обычно сопутствует большая подготовительная работа: оценка собственного капитала, исследование рынка, поиск подходящего объекта.

Даже после покупки придется нести расходы, связанные с ремонтом, налогами, коммунальными платежами.

Поэтому этот способ получения дохода нельзя назвать слишком уж простым и доступным: если инвестор не готов к такой активной деятельности — лучше предпочесть покупку золота или банковский депозит.

Однако сложно представить себе более надежный способ сохранения средств. Кроме того, при достаточном опыте и соответствующих размерах начального капитала можно работать с несколькими объектами одновременно, что повышает уровень доходов в несколько раз.

Источник: /inask.ru/investicii-v-nedvizhimost-2019-goda/

Стоит ли планировать инвестиции в недвижимость на 2019-2020 года

Вложения в недвижимость – это использование своего капитала для приобретения готового жилья либо же объекта, пока еще находящегося в процессе строительства.

Но насколько выгодной может оказаться такая форма вложений и какой выбор лучше сделать? Мы проанализировали ситуацию в этом сегменте инвестиционного рынка и предлагаем вам ТОП идей инвестиций в недвижимость в 2019-2020 годах, которые могут оказаться наиболее рентабельными.

Преимущества и перспективы

Сделать точный прогноз реальной доходности той или иной разновидности инвестиций не возьмется даже очень компетентный эксперт. Но отследить динамику трендов и на ее основе предсказать более-менее вероятное состояние рынка в ближайшее время – это возможно.

Вкладывать деньги в жилье – это всегда резонно, в отличие от других виртуальных активов.

Кроме того, когда у вас в собственности находится какой-то дополнительный жилой объект, то вам уж точно будет где переночевать, не говоря о том, что его можно будет полностью или частично сдавать и стабильно получать арендную плату.

Есть и другой момент: инвестиции в эту сферу, как правило, являются долгосрочными, так что единожды приобретая квартиру или дом, сдавать эту жилплощадь можно будет хоть всю жизнь, обеспечив себе неплохой пассивный доход.

Но главное – на вторичном рынке почти нет риска потери вложений.

Купленную недвижимость вы также можете не только продать, завещать или подарить, но и использовать ее (при необходимости) в качества залога для получения кредита в банке.

Как следует хотя бы из этих факторов, такого рода инвестиции обладают большим числом преимуществ, если сравнивать их с прочими возможностями для вложений. К тому же они относительно стабильны.

Что касается прибыли/отдачи, то она может иметь как разный объем, так и разный характер. Если после покупки жилого объекта вы планируете сдавать его в аренду, то это будет пассивная форма прибыли, а сделанные в него вложения – капитальными. Ну а если жилье, которое вы покупаете, чтобы в дальнейшем перепродать по более выгодной цене, ваши «манипуляции» будут спекулятивными.

• жилой (новостройки или «вторичка»);
• коммерческой;
• находящейся в процессе строительства (например, на этапе котлована, возведения или отделочных работ);
• или располагаться за границей.

Последний вид вложений сегодня становится все более актуальным, и как минимум благодаря тому, что потенциальный инвестор может купить жилье за рубежом, расположенное у моря, по соседству с заповедными местами, в знаменитом и красивом городе, в любом экзотическом краю или уголке земли с комфортным/здоровым климатом.

Прогнозы на 2019-2020 годы

Чтобы понять, какую выгоду вы можете получить от вложений в эту сферу, нужно учитывать не только прогнозы на ближайшие год-два, но и ситуацию, имевшую место в уходящем году. А она, к сожалению, не отличалась стабильностью. Так, в частности, покупка жилья по ипотеке к концу 2018-го остается невыгодной.

Причин тому несколько, но роль определяющего фактора эксперты отводят достаточно высоким показателям средних ставок по жилищному кредитованию – на данный момент это не ниже 9,5% годовых. Если сравнить эти цифры с доходами от сдачи жилья в аренду, то получается, что издержки почти вдвое выше ожидаемой прибыли.

И хотя в уходящем году стоимость жилья в целом по рынку демонстрировала определенный рост, в последние три года средние цены за «квадрат» неуклонно снижались: суммарно к нынешнему декабрю они показали двухпроцентное падение. Таким образом, даже ранее отлично работавшая идея вкладываться в новостройки, чтобы затем продавать эти же объекты на рынке «вторички», перестала быть эффективной.

Динамику роста будет обуславливать влияние таких макроэкономических факторов, как:

1. активность инфляционных процессов – чем активнее ускоряется инфляция, тем выше стоимость жилья;
2. состояние рубля – как прогнозируют финансовые эксперты, ближайшие год-полтора рубль будет ослабевать, что послужит стимулом для потенциальных инвесторов, которые обычно стремятся избавиться от слабой валюты;
3. показатели средних ставок по кредитованию застройщиков – когда средние ставки оказываются слишком высокими для девелоперов, то ради сохранения рентабельности они вынуждены завышать стоимость новых объектов.

Способствовать росту будет и начавшая работать реформа в строительстве, предусматривающая в том числе и замену «долевого» финансирования строящихся жилых объектов на банковское проектное.

Кроме того, свою роль сыграет и изменение структуры предложений в этом сегменте инвестиционного рынка.

Поскольку застройщики отдают предпочтение возведению более дорогой недвижимости (например, комфорт-класса), то показатели средних цен неизбежно повысятся.

Умный подход к инвестированию: с чего начать

Поскольку основной целью любых инвестиций является извлечение прибыли, первое, что нужно сделать начинающему вкладчику, – оценить соотношение плюсов и минусов и трезво осмыслить существующие риски.

Ведь любое дело, которое как-то касается денег, всегда имеет и «подковерную» сторону, практически невидимую для малоопытного инвестора.

К примеру, доход от сдачи в аренду дома или квартиры может выражаться в разной номинальной стоимости, на которую оказывает влияние общая волатильность жилищного рынка.

И зачастую размер такого дохода просто не оправдывает надежд новоиспеченного инвестора. Бывает и так, что когда вы захотите продать свой объект по цене, которая могла бы перекрыть исходную, момент для этого окажется неблагоприятным.

Нередко инвестиции в эту сферу предполагают «сопутствующие расходы» – в частности, на оформление различных документов, оплату риелторам, гонорары нотариусам, несколько видов госпошлин. В итоге все эти затраты могут вылиться в немалые суммы: как показывает практика, иногда эти траты добавляют еще 4-5% к стоимости приобретенного жилья.

И это на фоне того, что сам объект вложений непременно потребует от вас и «ожидаемых» затрат в виде налогов на недвижимость, долгов за «коммуналку», охрану, неоформленную перепланировку и т. д.

Когда вам удастся осознать и «переварить» все побочные эффекты, постарайтесь определить вектор вложений, максимально приемлемый для вас с точки зрения ваших запросов. Возможно, это будет не тот объект, что привлечет опытного инвестора наибольшей рентабельностью. Но для начала будет достаточно небольшой, но стабильной и надежной отдачи.

• объективно оценить собственные финансовые возможности – без такого анализа можно ошибиться с выбором объекта будущих инвестиций. Точно зная, какой суммой «свободных» денег располагаете, вы сможете разработать оптимальную стратегию, подобрать более подходящий для вашего портфеля инструментарий и сориентироваться со сроками окупаемости;
• детально изучить всю доступную информацию о состоянии рынка недвижимости – это поможет сориентироваться с направлениями спроса (покупка/продажа или аренда) и найти лучшее из предложений;
• заручиться поддержкой толкового юриста – ваши инвестиции должны быть не только экономически обоснованными, но и полностью законными. За этим проследит квалифицированный юрист, помощь которого окажется незаменимой как при оформлении договоров, так и при сопровождении сделок.

Подводя итоги

В качестве заключения дадим еще один совет: инвестируя в недвижимость, никогда не рассчитывайте на мгновенную отдачу. Напоминаем, что вложения такого рода практически всегда долгосрочные, а значит, на полную окупаемость потребуется какое-то время.

Читайте на нашем сайте: «недвижимость или акции: что лучше?»

Источник: /investpad.ru/investment/investicii-v-nedvizhimost-v-2019-2020-godax/

Инвестирование в жилую недвижимость 2019 – варианты, выгода, прогноз стоимости жилья

Инвестирование в недвижимость дает возможность не только сохранить капитал, но и заметно приумножить его. Важно и то, что вклад доступен для всех, у кого имеется достаточная сумма. Преимущества инвестирования:

• Возможность заработать от вклада в строительство – продать уже готовый объект по высокой цене. • Недвижимость может дорожать с годами, если этому способствует ряд факторов. Купив ликвидное жилье сегодня, есть возможность продать его заметно дороже через несколько лет.

• Спрос на ликвидное жилье всегда есть у съемщиков. Поэтому это возможность еще получать пассивный доход от аренды.

• Жилье лишним не бывает. Даже если купленная недвижимость не принесет особой прибыли, то ее в перспективе можно подарить детям или внукам.

Общий экономический спад в стране в немалой степени повлиял на строительную отрасль: снизился объем возводимой недвижимости и реальная стоимость квадратного метра. До кризиса, в 2014 году, в России возводилось 84.2 млн кв. метров жилых объектов. А уже в 2017 году показатель составил 79.2 млн «квадратов».

Кризис принес проблемы застройщикам. В 2016 году банкротилась каждая 5 компания. Остались сегодня только крупные и прибыльные застройщики, и их процент растет, что говорит о большом числе завершенных проектов.

Хотя и сегодня проблема не исчезла. В этом году многие застройщики после сдачи объекта не стали начинать работу над новым из-за неуверенности в стабильности в будущем.

Что дал 2018 год?

Доходы граждан падали, поэтому они ориентировались больше на жилье меньшей площади, т. е. на то, что могли себе позволить. Поэтому отмечается снижение площади квартир в новых новостройках.

Также отмечается, что по стране экономическая обстановка отличается. Если в среднем спад числа возведенной жилой недвижимости составляет 2%, то в некоторых регионах этот показатель составляет все 25%.

По сути, средняя стоимость квадрата по стране увеличилась. Есть мнения, что это во многом из-за элитных домов, которых не так много, но стоимость их намного выше, чем в сегменте «эконом». С 2014 года по 2017 рост цены квадратного метра составил примерно 10%. Хотя, если учесть высокую инфляцию за этот же период (36%), то о реальном росте цен говорить не приходится.

Главное событие года – изменение в законодательстве. ФЗ-214 регулирует механизм строительства недвижимости на первичном рынке. Финансирование строительства подавляющего числа новостроек идет за счет ДДУ. Т. е. это то самое долевое строительство, когда граждане приобретают жилье еще в несуществующем доме.

Стоимость квадратного метра зависит от стадии строительства. Если вырыт только котлован под будущую многоэтажку, то цена может быть даже на 50% ниже текущей рыночной. Далее стоимость будет расти по мере возведения дома примерно на 3% каждый квартал.

Есть возможность найти вариант на стадии готовности 2-3 этажей и купить квартиру примерно на 30% дешевле. Если учесть, что в среднем строительство длится 2-3 года, то прибыль от инвестирования долго ждать не придется.

Не нужно забывать о рисках, ведь было масса случаев со срывом сроков сдачи объекта в эксплуатацию и остановке строительных работ. Однако в 2018 году были приняты изменения в законе, защищающие права дольщиков.

Как начать инвестировать?

Ужесточается банковский контроль над счетами застройщиков. К примеру, банк имеет право заблокировать подозрительную транзакцию.

Компании запрещается по одному разрешению возводить несколько объектов. Одно разрешение – один дом. Более того, в строительство застройщики обязаны вносить не менее 10% от проектной стоимости объекта из своего кармана.

Принимать инвестиции граждан сегодня могут только компании старше трех лет и уже построившие больше 10 тыс. кв. м жилой недвижимости.

С лета 2019 года застройщики смогут также привлекать инвестиции дольщиков по ДДУ, то не смогут использовать эти средства до момента сдачи объекта в эксплуатацию. А это уже должно повлиять на рост стоимости недвижимости в перспективе.

Во-первых, останется меньше компаний, способных работать по ДДУ. Только компании со «стажем» и крупным капиталом останутся на рынке, что, по сути, должно привести к уменьшению предложения. Спрос же заметно падать не должен, что и приведет к увеличению стоимости жилья на первичном рынке.

Во-вторых, многие застройщики будут вынуждены привлекать кредитные средства для ведения работ, так как средства дольщиков использовать сразу будет нельзя. Все знают, что кредит – процентная переплата. Даже по сравнительно небольшой ставке строительная компания в виде процентов переплатит около 10-15% за время ведения строительства.

Вывод: такая инновация через пару лет устранит проблему с обманутыми дольщиками. Также эти новшества в регулировании строительной отрасли, скорее всего, приведут к росту стоимости недвижимости. Поэтому, если вложить в строительство сегодня, то в дальнейшем можно хорошо заработать за счет такого инвестирования.

Прогноз на 2019 год

Выше говорилось, что изменения в законодательстве приведут к росту цен на первичном рынке недвижимости. Еще на цену могут повлиять:

• Уровень инфляции. • Расходы застройщиков. • Доходы населения.

• Ипотечный рынок

С доходами все ясно: если они падают, то и люди не спешат покупать свое жилье, что влияет на спрос. Однако есть ипотека, которая в последний год как раз стала драйвером роста спроса. Дело в том, что летом этого года ставка по ипотеке достигла минимума и спровоцировала граждан на оформление кредита.

Сейчас сложно спрогнозировать процент по ипотечному кредиту. ЦБ второй раз за год повысил ставку рефинансирования, а это может привести к росту ставок по кредитам, соответственно, к уменьшению числа потенциальных заемщиков.

Важно понимать, что точный прогноз никто не даст. Разные Министерства и ведомства прогнозируют только макроэкономические показатели, влияющие косвенно на рынок недвижимости.

В Агентстве ипотечного жилищного кредитования прогнозируют рост стоимости квадратного метра на 2-3% ежегодно до 2025 года. Т. е. если верить экспертам и принять, что инфляция продолжит держаться на уровне 4%, то каждый год жилая недвижимость в среднем будет дорожать на 6.5%.

Участники рынка тоже имеют свое мнение. Многие считают, что мелкие застройщики вообще покинут рынок, что приведет к монополизации. Оставшиеся крупные компании будут отказывать от долевого строительства, предпочтя продавать уже готовые квартиры, так как это приносит больше денег.

Отказ от эскроу-счетов приведет к необходимости активного привлечения кредитных денег, а это влияет на итоговую стоимость жилья. Эксперты из Группы «Эталон» считают, что к 2020 году жилье в Москве подорожает на 20%.

В консалтинговом центре «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что в 2019 году рост цены квадрата будет из-за увеличения НДС до 20%. А уже после продажи объектов «по старым правилам» ожидается более активный рост стоимости жилья. Это начнется примерно с 2020 года.

Итог: за рост стоимости жилой недвижимости пока больше факторов, хотя прогноз – априори неточный показатель. Это нужно всегда помнить.

Грубо говоря, если квадрат стоит сегодня 100 т. р., то застройщик продает его за 70 т. р. Инвестор покупает квартиру в 50 кв. м за 5 млн рублей, подписывает договор.

Допустим, через 2.5 года новостройка готова, т. е. инвестор получает свою квартиру. По прогнозу за эти 2.5 года квадратный метр должен подорожать примерно на 17-18%, т. е.

готовая квартира на рынке уже стоит примерно 8 250 000 р. Если учесть, что вкладывал инвестор в строительство 5 млн руб., то его выручка после продажи данного жилья составит 3.25 млн рублей.

Это неплохо за такой короткий срок даже с учетом инфляции.

Вместо вывода

Давление санкций и неустойчивый рубль заботит инвесторов. Они сегодня высказываются «за» инвестирование в жилую недвижимость. Это не только сохранит капитал, но и даст возможность неплохо заработать. И рост стоимости жилья ожидается.

( 7

Источник: /idco.ru/investirovanie-v-zhiluju-nedvizhimost

Инвестиции в недвижимость в Москве в 2019 году

На московский рынок нового жилья начали возвращаться инвесторы. Этому способствовал устойчивый рост цен в прошлом году.

В 2019 году, согласно прогнозу экспертов, подорожание продолжится, и особенно заметным оно будет в самых востребованных проектах.

«Ликвидные объекты, – утверждает директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов, – могут приносить покупателю доход 10-15% годовых, а за весь цикл стройки – 30-50%».

Портал «Элитное.ру» совместно с ведущими агентствами недвижимости подобрал в столице новостройки, наиболее подходящие для вложения средств. В список вошло более десятка комплексов классов «бизнес», «премиум» и «элит». Одни из них интересны для перепродажи жилья, другие – перспективны для арендной деятельности, а третьи подойдут для обеих целей.

Loft FM – апартаменты для студентов

Один из самых интересных проектов для инвестиций на первичном рынке Москвы – комплекс апартаментов Loft FM, реализуемый девелоперской компанией «Колди» по следующему адресу: улица Нижегородская, 32/3.

Продажи в этом комплексе стартовали лишь в конце 2018 года, и цены пока небольшие, от 180 тыс. рублей за кв. метр. «Особенностью проекта является наличие студий площадью 15 кв. метров, – рассуждает руководитель отдела реализации недвижимости “Элитное.ру” Михаил Леви.

– Такие площади всегда востребованы для аренды среди студентов и творческой молодежи». Купить студию площадью 15 кв. метров можно за 2,7 млн рублей.

Стоит отметить, что высота потолков в апартаментах Loft FM составляет 3,95 метров, что позволит организовать второй ярус проживания, где можно разместить, например, спальное место.

Интересен проект не только для аренды. В конце 2017 года компания «Колди» вывела на рынок комплекс Loftec, расположенный у станции метро «Бауманская». На старте продаж апартаменты стоили 220-230 тыс. рублей за кв. метр. Сегодня объекты в Loftec продаются уже по 300 тыс. за кв. метр.

«Всего за год цены в этом проекте выросли в среднем на 25-30%, а особо интересные лоты подорожали на 40%», – замечает Михаил Леви. – И, на мой взгляд, у Loft FM, нового проекта “Колди”, есть все шансы повторить этот успех».

Тем более, что время реализации данного комплекса составит меньше года: застройщик обещает сдать Loft FM уже в конце текущего года.

Capital Towers – небоскребы для жизни у «Москва-Сити»

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева отметила проекты компании Capital Group, например, Capital Towers. Доходность лотов в этой новостройке за время строительного цикла (около двух лет) может составлять до 10-15% годовых.

Директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов среди достоинств Capital Towers назвал индивидуальность жилого комплекса, удачную локацию, продуманную концепцию, оптимальное соотношение цены/качества. Философия проекта звучит так: «132 года человечество строит небоскребы для работы. А мы создали небоскребы для жизни».

Высотки находятся в шаговой доступности как от делового центра, так и от развлекательной и образовательной инфраструктуры.

Еще одним плюсом Capital Towers, как считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова, являются инновационные услуги повышенного контроля доступа и приватности (опознание и считывание отпечатков пальцев, черт лица и сетчатки глаз).

А Вячеслав Антропов также указал, что квартиры сдаются с готовой отделкой, что является наиболее удачным форматом с точки зрения инвестиций.

Это подтверждается и продажами: в 2018-м Capital Towers, по данным «Метриум», вошел в топ-5 самых успешных проектов дорогого сегмента, лидирующих по сумме продаж.

«Крылья» – инновационное решение

Использование инноваций в проекте «Крылья» позволяет ускорить сроки строительства, одновременно повышая его качество. Комплекс вышел на рынок прошлой зимой, а этой зимой девелопер – компания «Лидер-Инвест» – сообщила, что собирается завершить его на год быстрее, уже в 2020-м.

Вице-президент, руководитель комплекса девелопмента застройщика Игорь Рожков объяснил, что в 2018 году «Лидер-Инвест» заметно оптимизировал бизнес-процессы и взаимодействие с подрядчиками.

Цифровые технологии стали использовать не только при проектировании и строительных работах, но и в строительном контроле.

Этот параметр будет являться преимуществом перед объектом вторичной продажи. По данным «Метриум», на март 2018 года квартиры в проекте стоили от 6,98 млн рублей за 44,2 кв. метра площади. После этого компания «Лидер-Инвест» дважды поднимала цены: в ноябре 2018-го и феврале 2019 года.

Сегодня жилье такой же площади обойдется в 8,9 млн рублей.

«Династия» – бизнес-класс без компромиссов

«Династия» – масштабный проект, концепцию которого компания Sezar Group представляет как комплекс бизнес-класса без компромиссов.

Сюда входят высококачественные строительные и отделочные материалы, инженерные системы, продуманные планировки и соответствующие сегменту метражи. Новостройку реализуют в три очереди.

На сентябрь 2018-го в первой очереди купили 90% всех квартир, а во второй – 60%.

На фоне такой динамики Ольга Широкова считает третью очередь комплекса привлекательной для инвестиций. Квартиры в ней стоят в среднем 254 тыс. рублей за кв. метр и минимум 9,1 млн рублей за лот.

У крупных проектов, как отметила Ольга Широкова, есть свой плюс – возможность вложений в следующие очереди. При этом у инвестора уже имеется сложившаяся картина качества строительства, понимание пространственных решений проекта: входных групп, дворов, паркинга и тому подобного.

Рост цен в больших комплексах за счет вывода нескольких очередей может быть выше по сравнению с точечными объектами.

Hill8 – модный «эко-дом» для космополитов

Дом Hill8 позиционируется девелопером «Сити-XXI век» как «восьмой холм Москвы».

Генеральный директор застройщика Антон Борисенко отметил, что компания заложила в проект «дух космополизма, открытости миру, ответственного отношения к потреблению, лучших практик в архитектуре и дизайне».

Комплекс строят с соблюдением требований британского стандарта BREEAM, что позволит экономить на эксплуатации до 35%.

Формат апартаментов также отлично подойдет для космополитов, тем более, что все лоты сдаются «под ключ» с двумя вариантами отделки. Площадь студий начитается от 35 кв. метров. Такие апартаменты обойдутся в 7,7 млн рублей. С 1 июля 2019 года, после перехода на проектное финансирование, компания «Сити-XXI век» повысит стоимость кв. метра в проекте на 15%.

«Небо» – небоскребы для молодых людей

Компании Capital Group и АФК «Система» запустили продажи в этом проекте год назад. И по итогам 2018-го комплекс стал самой продаваемой премьерой бизнес-класса. По данным Urbanus.ru, здесь купили 363 квартир или 28% от всего спроектированного количества.

Также новостройка показала одну из самых высоких динамик строительства. В январе, как сообщала пресс-службы застройщика, монолитные работы велись во всех трех небоскребах на уровне с 8 по 25 этажи. А сдача в эксплуатацию запланирована уже на следующий год.

Комплекс состоит из башен Solo, Tandem и Family. Первая башня – наиболее подходящий для инвестиций вариант. Если в Tandem и Family представлены более просторные квартиры без отделки, то в Solo – компактные варианты в формате White Box и с чистовой отделкой.

За эту цену можно приобрести студию площадью 26,4 кв. метров.

Lucky – квартал «все включено»

Комплекс Lucky – регенерация уже имеющегося квартала размером 4,5 гектара. Проект включает строительство восьми новых зданий, сохранение семи исторических зданий начала 20 века и создание социокультурного кластера с парковой территорией, занимающей более трети участка.

Девелопер проекта – компания Vesper. Она вела закрытые продажи в Lucky с прошлого года, а на открытый рынок вывела проект в конце января 2019 года. Стоимость квартир стартует от 420 тыс. рублей за кв. метр.

За два года строительного цикла на квартале, как считает Екатерина Румянцева, можно заработать до 10-15% годовых.

А гендиректор Vesper Борис Азаренко уверен, что к завершению строительства комплекса цена «квадрата» увеличится еще больше – на треть.

«Садовые Кварталы» – проверенный игрок

«Садовые Кварталы» группы компаний «Интеко» уже несколько лет остаются лидером продаж в элитном сегменте. По данным Urbanus.

ru, в 2018 году здесь состоялось 118 сделок, 80 из которых имеет бюджет более 50 млн рублей. Комплекс состоит из пяти кварталов; первый и четвертый введены в эксплуатацию, распроданы и заселены.

В первом полугодии 2018 года завершилась реализация всех лотов и в третьем квартале.

Привлекателен для инвестиций, считает Вячеслав Антропов, финальный пятый квартал, вышедший на рынок прошлой зимой. Это самый маленький квартал, состоящий всего из двух 16-этажных высоток на 142 квартиры. В обоих зданиях в продаже находится 31 лот, стоимость – от 26,5 млн рублей за 61 кв. метр площади. Строительство пятого квартала закончат в 2020 году.

Chkalov – высотки в формате residential retail

Концепция проекта Chkalov разработана девелопером IKon Development в формате residential retail, зарекомендовавшем себя в Сингапуре, Дубае, Токио и других городах мира. Это две высотки в стиле нью-йоркских небоскребов, объединенные торговой галереей с фудкортами. Также создадут собственную инфраструктуру для жителей.

Проект стартовал в прошлом году и, по словам генерального директора IKon Development Антона Детушева, оказался весьма успешен. Всего за 6 месяцев компания пересматривала цены в сторону увеличения несколько раз – порог входа в Chkalov за этот период вырос более чем на 10%. Минимальный бюджет апартаментов с готовой отделкой составляет 12 млн рублей за студию площадью 28,6 кв. метров.

Big Time – быстро строящаяся новинка

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов заметил, что при выборе проекта для инвестиций стоит ориентироваться на объекты с высокой динамикой строительства, стартовавшие относительно недавно.

Ведь для покупателей активные работы на площадке – это один из важнейших критериев выбора, свидетельствующий о надежности девелопера.

Из всех проектов бизнес-класса, стартовавших на рынке в 2018 году, стоит обратить внимание на Big Time девелопера Tekta Group.

Кроме того, сразу после новогодних праздников, когда девелоперы традиционно предлагают скидки, в BigTime произошло повышение цен до 7% на отдельные лоты. Это еще один плюс в пользу данной новостройки, свидетельствующий о высоком спросе на объект. Порог входа в проект составляет всего 4,93 млн рублей за студию.

Доходность наиболее ликвидных студий и однокомнатных квартир в Big Time к вводу в эксплуатацию (в конце 2020 года) составит порядка 20% или 10% годовых.

«Ривер Парк» – новостройка с листом ожидания в 500 человек

Еще одна «новинка», заслуживающая по мнению Ильи Менжунова внимания инвесторов, – это вторая фаза городского квартала «Ривер Парк» (застройщик «МССЗ»), вышедшая на рынок в декабре 2018 года. Одно из главных преимуществ проекта – его инфраструктура, включающая уже готовый детский сад и строящуюся школу первой фазы строительства, а также открытый участок пешеходной набережной.

Проект расположен одновременно на первой линии Москвы-реки и в пешей доступности от музея-заповедника «Коломенское». Расстояние до воды от ближайшего дома составляет всего 20 метров. Еще до официального открытия продаж в лист ожидания записалось более пятисот человек, что говорит о высокой ликвидности новостройки. Бюджет покупки начинается от 7,1 млн рублей.

«Метрополия» – башни-мегаполисы мира

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев подтвердил, что на покупке квартиры можно неплохо заработать. Этот показатель в разы превышает доход от банковских вкладов.

К примеру, самый высокий рост показал ЖК «Метрополия» (MR Group), который «прибавил» в цене 11% всего за 4 месяца. Сегодня стоимость студий в комплексе начинается от 4,4 млн рублей (24,4 кв. метра).

«Метрополия» включает семь 30-этажных башен, получивших названия в честь крупнейших мегаполисов мира – Москвы, Берлина, Рима, Парижа, Нью-Йорка, Токио и Лондона. Архитектурное решение проекта выполнено в стиле экспрессионизма. Новостройку сдадут в эксплуатацию во второй половине 2021 года.

«Level Павелецкая» – «доходный дом»

Для тех инвесторов, которые ориентируются на получение дохода от сдачи в аренду, будет интересен клубный комплекс апартаментов «Level Павелецкая» (девелопер Level Group). Он находится в километре от станции метро «Павелецкая» и вокзала. В здании предусмотрено 157 апартаментов, которые сдаются с отделкой.

Чистая прибыль от сдачи в аренду студии, как считает Илья Менжунова, составит около 720 тыс. рублей в год. При стоимости объекта 7,8 млн рублей срок окупаемости апартамента составит чуть более 10 лет. При этом доходность превышает 9% годовых. Объект будет введен в эксплуатацию в 3 квартале 2019 года.

Источник: /Elitnoe.ru/magazines/385-investitsii-v-nedvizhimost-v-moskve-v-2019-godu

Прогноз рынка недвижимости на 2019 год

Рынок недвижимости зависит от общего экономического состояния страны. Немаловажную роль играет и доступность ипотечного кредитования. Чем больше займов, тем стабильнее работают строительные компании. Какие еще факторы будут влиять на позиции застройщиков в России и что будет со стоимостью на жилье в 2019 году?

В 2017-18 г.г., благодаря поддержке правительства, а также введению низких ипотечных ставок, в России наблюдался повышенный спрос на первичную недвижимость. Немаловажную роль сыграла политическая и экономическая ситуация в стране. Многие предпочитали вкладывать деньги не в валюту, а квадратные метры. Правда, это касается «бюджетных» сегментов рынка.

В текущем году все может кардинально измениться:

• искусственно созданный спрос в дальнейшем приведет к снижению покупательской активности. Большинство, у кого были свободные деньги, уже успели вложиться в недвижимость;
• повышение ставок по ипотеке приведет к падению спроса. Согласно статистическим данным, за последние пять лет доходы у населения упали более чем на 10 %. Для большинства граждан единственный способ приобрести жилье — оформить кредит. В 2018 году было оформлено более 75 % ипотечных договор, что на треть больше, чем в 2017 году. Начиная с августа прошлого года, из-за нестабильной политической обстановки и санкций, ставки начали расти. Однако, это только подстегнуло тех, кто планировал приобрести недвижимость, скорее определиться с покупкой. То же самое происходило, когда рубль резко начал падать. Все, у кого были хоть какие-то серьезные сбережения, старались вложиться в жилье. Как уже было сказано выше, интерес вызывал эконом- и комфорткласс. Как мы помним, после бума обычно идет период стагнации. Как заявляют специалисты, нельзя исключать возможность повышения ипотечных ставок в текущем году. В ситуации, когда зарплаты не поспевают за инфляцией, ожидать скачка спроса на жилье не приходится;

миграционные потоки внутри страны приведут к спросу на недвижимость в мегаполисах. С инвестиционной целью будут покупать недвижимость в крупных городах, чтобы в дальнейшем сдавать ее.

«Чтобы рынок недвижимости развивался, необходимо непосредственное участие банков и государства, а также сохранение доходов населения на прежнем уровне. Что касается спроса, то покупать жилье будут те, кому оно понадобится «прямо здесь и сейчас».

Поэтому имеет смысл смотреть новостройки уже на завершающей стадии строительства. Если говорить о вторичной недвижимости, здесь можно смело торговаться с владельцами» — отметил генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.

ru.

Рост цен на первичную недвижимость

После отказа от долевого строительства начал наблюдаться рост цен на «первичку». Себестоимость квадратного метра сильно не изменилась, но так как продаваться будут уже готовые варианты, стоимость недвижимости еще несколько раз увеличится. Таким образом, жилье будет еще менее доступным для населения, а, значит, популярностью будут пользоваться малогабаритные квартиры.

Источник: /move.ru/articles/prognoz_rynka_nedvizhimosti_na_2019_god/

6 самых перспективных городов Британии для инвестиций в недвижимость в 2019 году

Уходящий год был непростым для британского рынка недвижимости. Свою роль сыграл предстоящий выход страны из ЕС и планы правительства по введению дополнительных налогов для иностранных покупателей. Несмотря на это, жилье в Соединенном Королевстве, как и раньше, остается ценным активом.

Рынок недвижимости сохраняет репутацию одного из самых стабильных в мире и вопреки экономической и политической турбулентности продолжает развиваться.

Специалисты британской компании-застройщика SevenCapital провели исследование и выбрали шесть самых перспективных городов для инвестиций в недвижимость в следующем году.

Бирмингем

Благодаря скоростной железнодорожной ветке High Speed 2 , которая напрямую свяжет Лондон, Бирмингем, Восточный Мидленд, Лидс и Манчестер, до столицы можно будет добраться меньше чем за полчаса.

Открытие ее первой очереди в 2026 году, несомненно, скажется на ценах на местное жилье, которое за последние пять лет и без нового сообщения подорожало на 36,8%.

В течение следующих трех лет эксперты ожидают рост цен как минимум на 14%. 

Манчестер

Несмотря на то, что Манчестер вдвое уступает Бирмингему по числу жителей, его перспективы нельзя не учитывать. В 2016 году Манчестер получил звание лучшего города в стране для жизни (Best UK City to Live). А жилье здесь подорожало на 27% за последние 10 лет. 

В первую очередь рост стоимости недвижимости связан с развивающимся рынком аренды, на который влияют приезжие студенты. По словам специалистов, в ближайшие 20 лет количество учащихся местных вузов увеличится еще на 14%. По уровню арендных ставок город остается одним из самых дорогих в стране — на одном уровне с Бирмингемом и Ливерпулем.

Ливерпуль

Ливерпуль может похвастаться самой быстрорастущей экономикой в Великобритании.

Этому немало способствуют крупные строительные проекты, такие как Liverpool Waters (жилые и коммерческие помещения стоимостью £5 млрд) и Regenerating Liverpool (предусматривает строительство 10 000 домов, стадиона, круизного терминала, теле- и киноцентра, дорог и офисных площадей). Они же влияют и на ценовую политику жилья, которое подорожало на 23,5% за последние 5 лет.

Не отстают от частных застройщиков и местные власти. Официальный план развития города предусматривает создание к 2033 году 38 000 новых рабочих мест и строительство 35 000 объектов жилья. В результате его реализации население города превысит 500 000 человек в сравнении с нынешними 491 500 жителями. 

Эдинбург

В шотландской столице прослеживается, пожалуй, одна из самых ярких историй успеха уходящего года, которая может получить продолжение и в следующем году. За последние 12 месяцев город пережил заметный экономический рост. Спрос на недвижимость здесь выше, чем в Лондоне и во многих других британских городах. 

Лестер

С 2000 года стоимость местной недвижимости увеличилась больше чем на 250%, что превратило Лестер в очень привлекательный город для инвестиций. Цифры за последние пять лет заметно скромнее, однако, в сравнении с другими британскими городами, 27,7% роста — весьма достойный показатель.

Третий по темпам экономического развития город Великобритании сегодня особенно привлекает тех, кто покинул столицу в поисках более доступных объектов жилья. Благодаря его выгодному расположению из Лестера можно с легкостью попасть практически в любой уголок страны.

Слау

После завершения строительства Crossrail в наступающем году Слау должен укрепить свои позиции на инвестиционном рынке. Цены на недвижимость, и так заметно выросшие перед открытием железнодорожной ветки, к 2020 году должны прибавить еще 35%. Общий объем прогнозируемых капиталовложений в город за тот же срок приблизится к £9 миллиардам.

Остается высоким и спрос со стороны покупателей из Лондона. 46% домов в Слау сдаются людям, уезжающим из столицы в поисках более дешевых вариантов жилья.

Кирилл Парфирьев, Антон Клепов

Источник: /kommersant.uk/articles/6-samyh-perspektivnyh-gorodov-britanii-dlya-investitsiy-v-nedvizhimost-v-2019-godu